une pandémie, inflation hausse des taux d’intérêt à deux chiffres et maintenant une guerre qui met encore plus de pression sur les prix des matières premières. Pour couronner le tout, l’année 2022 au Brésil verra encore plus de volatilité sur le marché avec les élections présidentielles d’octobre. Le scénario d’incertitudes se fait sentir sur le marché depuis un certain temps, et la fonds immobiliers (FII) n’en sont pas sortis indemnes.

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L’IFIX, l’indice de référence de B3 qui suit les principaux fonds immobiliers avec des actions négociées sur le Bourse: L’économie brésilienne a enregistré une baisse de 2,29 % en 2021. Ce mouvement de dévaluation a causé quelques FII commerce en dessous de la valeur comptable, ouvrant une opportunité à long terme pour l’investisseur.

La valeur comptable (VA) représente le total des actifs qui composent un fonds divisé par le nombre d’actions. Les quotas se négociant en dessous du PV signifient que l’investisseur achète quelque chose à un prix inférieur (P) à la valeur réelle de cet actif.

Cela peut être mesuré par l’indicateur P/VP, qui est une division du prix du fonds en bourse par la valeur de l’action. Si le résultat est inférieur à 1, cela signifie que le fonds se négocie avec une décote.

Une enquête menée par Alianza Investimentos Imobiliários avec Quantum Axis montre que parmi les FII briques – propriétaires fonciers – cinq segments négocient des actions sous le VP. Ce sont : les fonds de fonds (FOF), les fonds hybrides, les conseils d’administration, la logistique et les centres commerciaux.

Source : Alianza/Axe quantique

Pour Fabio Carvalho, associé chez Alianza Investimentos Imobiliários, l’augmentation de Sélic prolongé un effet déjà émergeant de la pandémie dans un marché qui ne s’était pas encore redressé. Par conséquent, la variation du prix des actifs risqués tels que les FII.

Pour les investisseurs axés sur la constitution d’un patrimoine à long terme, ces segments décotés peuvent constituer de bonnes opportunités pour : investissement† « C’est une période intéressante pour accumuler car ces FII sont assez bon marché. Ne vous précipitez pas, achetez petit à petit, progressivement. Il n’y a pas non plus besoin d’urgence car le scénario macroéconomique actuel ne va pas changer du jour au lendemain », a-t-il déclaré.

Carvalho soutient également que des prix bas peuvent être un bon moment pour construire un portefeuille diversifié, en profitant des opportunités présentées par plus d’un segment. « D’une manière générale, il y a beaucoup de choses à prix réduits, donc il n’y a aucune raison de se concentrer sur un seul segment et de prendre un risque spécifique. C’est le bon moment pour créer des portefeuilles diversifiés », dit-il.

Qu’est-ce que ça vaut?

Alors que les fonds de fonds (FOF), les fonds hybrides, les conseils d’administration, la logistique et les centres commerciaux sont vraiment en dessous du prix du marché, tout ne vaut pas la peine simplement parce que c’est bon marché, prévient Thiago Lima, responsable de JGP Real Estate.

« La décision d’investissement nécessite également une analyse d’autres indicateurs tels que les coûts de remplacement, le rendement, la qualité de l’actif et une vision qualitative. Souvent, la valeur des fonds propres ne reflète pas parfaitement la juste valeur des actifs », souligne Lima.

Par conséquent, il est nécessaire de rechercher des opportunités en examinant les options de chaque fonds, en étant également conscient des risques et du moment où chaque segment se trouve dans le cycle du marché immobilier, en mettant toujours l’accent sur des périodes plus longues.

« Cette vision à long terme réduit les risques. Quiconque est prêt à examiner les gains en capital pendant une période plus longue augmente considérablement la probabilité de gains importants et bons dans ce scénario », a déclaré Lima.

Selon Rodrigo França, gestionnaire de portefeuille chez Devant Asset, certains des segments cotés ont des rabais exagérés car, même avec le mauvais scénario, ils ont d’autres attributs positifs. Par conséquent, ils méritent l’attention des investisseurs. « Le secteur de la logistique, par exemple, à part l’impact d’intérêt, on ne trouve pas tant d’autres choses. Pour la plupart des actifs, il y a une croissance de la demande, une anticipation positive des transferts de prix, de bonnes prévisions pour le développement du secteur, qui est généralement bien accueilli », explique-t-il.

Selon le responsable de Devant, les fonds de fonds (FOF) en sont un autre exemple, car ils bénéficient d’une réduction de prix deux fois supérieure : une sur le prix du FOF lui-même et une autre cumulée par le segment qu’il représente. « C’est un secteur qui est sévèrement puni, mais avec une remise qui n’est pas justifiée. Il y a une couche qui est des secteurs, dans la partie des centres commerciaux, des assiettes, de la logistique. Et aussi une réduction de prix en plus des FOF eux-mêmes », dit-il.

Cependant, la hausse des taux d’intérêt ralentit la reprise des autres secteurs. Pour les dalles d’entreprise, par exemple, les investisseurs craignent la demande pour ces actifs. « Si nous parlons d’actifs de plaques commerciales bien situés, avec de bonnes caractéristiques techniques, à São Paulo et avec une bonne gestion, il y a plus de confiance dans la demande pour ces actifs. Pour les fonds situés dans des régions secondaires, aux caractéristiques techniques moins bonnes, la décote est justifiée », explique Rodrigo França.

Ricardo França, analyste chez Ágora Investimentos, pointe du doigt un autre secteur qui a été durement touché par les taux d’intérêt élevés et les effets de la pandémie de Covid-19 : les centres commerciaux. « Nous avons constaté une reprise des résultats, qui devrait se poursuivre en 2022 avec l’amélioration générale de la situation pandémique au Brésil. Mais cela ne devrait pas être un gros avantage, le potentiel d’appréciation des quotas devrait être dans un processus plus graduel », dit-il.

Il est également important pour l’analyste d’évaluer comment le taux de défaut se comportera, car le commerce de détail est l’un des secteurs les plus touchés par une inflation élevée, qui éloigne les ménages brésiliens du pouvoir sur la consommation. Malgré les incertitudes, França affirme qu’il existe de bonnes opportunités dans les actifs de pierre de FII pour l’investisseur qui sait comment évaluer correctement les options.

« Les FII restent une option attrayante, en particulier pour les investisseurs qui recherchent la répétabilité des revenus grâce à la distribution du dividende, ainsi que pour faire appliquer l’exonération d’impôt sur le revenu des particuliers. Mais la récupération des quotas variera fortement selon les segments et les fonds. Les investisseurs doivent être sélectifs et donner la priorité à la qualité, à l’emplacement et au prix », dit-il.

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